2022年，住房租赁行业发生了种种变化与万象百态：保障性租赁住房建设全面提速，多地陆续公布筹建进度，市场化长租房也得到了长足发展。更受业内关注的则是，4只保障性租赁住房REITs落地，打通了“投-融-建-管-退”闭环。作为新经济行业，住房租赁为社会经济发展带来持续动能和诸多深层次的改变。
为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，根据住建部披露，2021至2022年，全国已建设筹集保障性租赁住房约360万套（间），可解决1000多万新市民、青年人的住房困难。“十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房870万套（间），以目前进度已完成超4成，整体建设进度超过预期。
尤其作为人口净流入城市，如何让新市民、青年人有房住、住得好、留下来、发展好，事关城市活力和竞争力。面对旺盛的住房租赁需求，各地大力发展保障性租赁住房，已成为解决新市民、青年人等群体住房问题的重要渠道。据ICCRA长期监测的16个热点城市保租房筹集情况，其中，上海、广州、深圳、杭州、天津五城的保租房筹集目标超过4成以上。
从热点十六城已纳保项目的平均租金水平来看，ICCRA根据各品牌在全国的平均数据统计，纳保后平均租金水平的平均下浮幅度为10.16%，这与大部分城市要求的同品质同地段租赁住房产品相比租金下调10%的规定相吻合。
从租赁住房的供给方式来看，自2022年以来，各地的租赁住房专项用地的供地节奏相比2021年整体出让进度和规模大幅下降，不少城市纷纷探索存量改造的有效途径。
根据ICCRA统计，2022年，集中供地22城共成交约444万方的新增租赁住房用地，按大多数城市保租房不超过70平计算，未来将供应约5.55万套新建保障性租赁住房进入市场。同比2021年集中供地22城共成交约1235万方，2022年供给规模下降了约64%。
存量房屋或土地建设改造租赁住房正在成为各地筹集保租房的重要方式。目前，北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、海南等多个省市都提出“支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房”。存量住房的范畴则包括保障性住房（公共租赁住房等）、其他政府剩余房源、国企通过各种方式获得的租赁住房等。
2022年，地方城投企业、安居集团进入住房租赁市场的脚步不停歇：年中，西安安居推出“安居·乐筑”品牌，推出首个面向社会公开租赁的保租房项目——亿润店。8月，上海浦东发展（集团）有限公司住房租赁品牌“浦发有家”正式创立，由浦发集团房屋管理有限公司负责运营管理，以建设引领区人才驻地及科技型个人生活服务企业为品牌愿景。10月，天津首个利用企事业单位自有闲置土地盘活的新建保障性租赁住房——爱米斯项目开工建设，正式拉开天津国资骨干企业建设保障性租赁住房大幕。年末，首个成都TOD保租房封顶，这是成都轨道集团继创立“轨道城市·寓见”品牌后，加速推进TOD保租房发展的重要一步。云南省国企云南建投和康旅集团也宣布了开发保租房计划。
根据ICCRA统计，截至2022年底，已创立品牌的地方国企已开业租赁住房规模约为6.7万套，占市场供给总量的7.2%。
地方城投、人才安居等国资企业开拓住房租赁业务具备必要性和可行性，主要表现在4个方面。一是这些企业在此前的城市建设与运营、公租房建设、人才公寓建设等项目积累了丰厚的资源优势和开发经验，这是发展保障性租赁住房的基础；二是保障性租赁住房能够为其积累的存量土地或资产提供新的盘活途径，有利于提升资产质量；三是保障性租赁住房项目作为底层资产，通过公募REITs实现投资退出，可以进一步丰富企业融资渠道；四是在保障性租赁住房业务运营过程中积累的运营管理经验，可以形成品牌优势并对外输出，进一步延伸业务。
此外，一些外资品牌也开启了在中国住房租赁市场加速模式，如博枫资产推出“博邻公寓”，领盛联手景瑞不动产收购上海虹桥良华购物广场（西区）项目等。
2022年，品牌化、机构化建设及运营成为行业主旋律，能够实现保障性租赁住房的高标准打造和高品质呈现，从而保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。
从城市维度来看，以北京为例，在2022年认定的保障性租赁住房中， 6.74万套（间）保障性租赁住房中，有3.26万套（间）由已经创立住房租赁品牌的机构化企业建设及运营，包括华润有巢、泊寓、城家、首开乐尚等，占比约为48.5%。
从企业维度来看，“多品牌+多产品线”是建立有竞争力格局的必要路径。以城家为例， 2022年，城家中标雄安商务服务中心2503间配套公寓项目，这是雄安新区首批交付的高标准、高规格公寓，旨在通过提供中高端租赁产品，满足中长期派驻办公精英、高层次人才、整体搬迁的落地性高级人才和普通白领及技术人员的租住需求和期望。
该项目的难点是在同一个区域内提供4种类型以上的租赁住房产品，包括白领公寓、行政公寓、酒店式公寓（长短租结合）和服务式公寓，这不仅是多栋物业层级的集合，同时还是“多重业态”的叠加交汇。城家既要满足中高层管理人员对于舒适居住空间的需求，又要体现服务增值溢价的能力，在中端产品与高端产品寻找平衡点，要考虑到租户生活的便捷性，兼顾物业管理的安全性，并尽可能将底商与雄安商务服务中心需求进行结合，提升商业的承租能力、经营能力、回报率。
其中，服务式公寓分布在两栋物业中，主力户型分别为39㎡的开间和100㎡三室，满足企业中高层管理人员对于舒适居住空间的不同需求（个人/家庭）。行政公寓以136㎡四居室为主力户型，满足需要较大居住空间、注意隐私、追求品质感、高安全度生活方式的客群。酒店式公寓一栋，主力户型为25㎡一居室，参照白领公寓标准，满足企业外派员工长短租需求。
2022年8月31日，以深圳市人才安居集团为原始权益人的红土深圳安居REIT、以厦门安居集团为原始权益人的中金厦门安居REIT、以北京保障房中心为原始权益人的华夏北京保障房REIT分别在在上海证券、深圳证券交易所上市。12月9日，华润置地和中信证券、华夏基金，以旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司作为发行人的华润有巢REIT在深交所挂牌上市。
公募REITs作为一种融资手段，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道，扩大保障性租赁住房的有效投资。保租房公募REITs闭环的合拢，令行业聚焦租赁住房“投-融-建-管-退”全生命周期，如何管好租赁资产进而顺利在金融市场退出成为行业尤为关心的议题。这种以高效资产管理为底层逻辑，以资产全生命周期运营为发展动线，标志着住房租赁行业迈入“资产管理时代”时代，将赋能行业质变突破。
同时，以瓴寓国际、方隅为代表的企业纷纷有项目售出。其中，瓴寓国际上海浦江华侨城柚米社区完成资产退出，率先实现资管闭环；方隅公寓管理的3个项目——苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓实现资产退出。这些业绩证明这类型企业作为基金专属管理人、运营管理人、开发管理人的综合能力。
无论是通过公募REITs退出，还是资产出售，只有能够做好资产管理的住房租赁企业，才能享受政策、金融的红利，进一步巩固规模和市场。资产管理的核心目标包括现金流及利润的最大化、创造收入增长点、资产包的合理配置和保值增值。这就要求资产管理方从投融资、定位阶段开始，经历建设、运营，以退出为终点，将全生命周期作为因子，将可持续的现金流作为标准，进行新一维度的考量。返回搜狐，查看更多