前两天JLL在上海发布了他们的《上海产业园区市场》，竟然有七八位朋友都给我发来了新出炉的热乎报告。。。问我怎么看。
C家这份报告，出品的时间比JLL这份要早半年，赶在疫情刚刚reset之后，盘点过去三年的企业行为变化，实话实说，确实是非常敏锐的视角，体现了很好的专业度。
分析得出的核心要点也基本上切中肯綮，对于金融、科技等几个行业的判断，现在也正在得到市场的验证。
时间横跨了16年，数据规模更大，虽然对于判断未来市场趋势来说，最近三年的实际数据也基本够用，但是一下子砸出16年的数据，属于饱和攻击。。。这气势还是有点吓人。
再者，不知道JLL团队是不是补充了精通Python或者R的小朋友，图做得确实非常妖娆。。。
科学家告诉我们，人脑有两个偏好，一个是图形化，一个是故事感。。。你从婴儿成长和学习的过程也不难看出，这种偏好，是写在DNA里的。
但我还是那句话：赞美报告，是称赞他们认真负责的态度、锐意进取的心、精益求精的专业精神，但是，无论报告再怎么fancy，也改变不了我对这个市场的悲观。。。
但也确实是有资方在各种搜罗，资本化率5-6%的北京核心区域办公楼或者产业园区，各花入各眼吧，人人都有一颗特殊机会的心，但左侧交易总是让人感觉颤颤巍巍。。。
前两天听说海淀某大牌的产业园区出租率掉到了20%，我差点。。。有个妹子还给我讲了非常精彩的商战，等官宣之后我再找机会聊聊吧。
突然想起了李维兄弟之前给我讲过的案例，有业主在2021年就壮士断腕牺牲价格换满租，实在是需要巨大的决心，但结果会给他回报。反倒是那些依靠国资租金补贴续命的园区，慢慢在暴露危机。
我在之前的某篇文章里质疑了戴家Q2上海BP的研究报告，其余区域几乎都是负吸纳量，只有金桥一枝独秀。
当时有戴德梁行的朋友联系我，说看到质疑之后，很多客户都在问他们是怎么回事，是不是数据搞错了。
他们团队又扑到金桥摸排了一遍，因为很多交易是金桥管委会或者平台做得，没有太多公开信息和统计。。。
整个上海今年前三个季度产业园区去化23.58万平米，其中金桥区域去化26.8万平米。。。言外之意就是其他市场都是萎缩的。
抛开数据不说，单纯聊读报告的感受，尤其是看完JLL那些花样少年一样的报告之后，再回来看戴德梁行这些报告，依稀感觉有扑面而来的老干部风。。。
讲真，这报告确实是花心思了，对产业的分析也比较深入，报告的整体质量非常高，值得认真仔细全文阅读。
如果没记错，五大行开始正经注意到要分析产业，大概是2019年或者2020年，生物医药产业园区和冷链物流数据中心啥的突然火得不要不要的，几个机构陆续推出了针对产业的分析，依稀都还有青涩的感觉。
张江的生物医药/集成电路、漕河泾/闵行的人工智能/游戏、金桥的新能源车，每个区域都有相对亮点的产业布局。我在过去的文章里尝试捋过上海各个产业的发展历程和变迁规律，有兴趣的同学可以自己翻找。
竟然达到了20%的比例，还是让我有点惊讶。。。要知道其他四个被提及的产业，即便再火，也就是个位数的占比。
必须承认，很多业主的思想还停留在上一个时代。。。生产工具和生产关系已经有点跟不上生产力的快速进步了。
哈哈，在写字楼和购物中心市场搏杀的朋友们也许知道，业主每年是要花钱做客户满意度调查的，就这9成租户不太满意的劲儿，大概率是要罚钱开人的。
一种是园区业主实在是不懂，早年间阴差阳错拿了项目，懒得管也不会管，随便租租赚点小钱好了；但是，产权可是在人家业主手里，你看着也只能干着急。。。早年间为了追求利益而拼命散卖产业园区的园区平台们，这可能就是命运的轮回。
一种是业主习惯于朝南坐，向来都是租户求着我要入住，为什么要提供服务呢？找个物业经理随便招招商好了呀，ICBC，个么招商竟然还需要租赁佣金？
这竟然是发生在上海，以精细化品质服务著称的魔都，9成的产业园区租户对项目提供服务不满意，这个结论属实是有点打脸。
后面也有关于投资机构采取新策略的调研介绍，我没有太仔细看，杀进去产业园区市场的，如果没有足够的价格安全边际。。。我怕是可能也会有压力。
J家的报告，既有产业分析，又有租户调研，总体还是比较客观全面的。但是，从头到尾，只有一张图简单讲了下未来的供应量，而且着墨不多、一笔带过。
熟悉上海最近两年工业不动产市场的朋友可能记得，从标准地到M0用地，从特色园区到工业上楼，各种新政策层出不穷。
都知道上海的工业用地越来越稀缺，据礼森智库的统计，漕河泾、莘庄、金桥等开发启动比较早的区域，有些开发区的储备产业用地已不足百亩。。。这个说起来实在是有点吓人。所以上海勇敢站出来作为全国第二个省级单位提出工业上楼，有其必要性与合理性。
但，现在能够纳入五大行统计标准的上海产业园区，存量也就才不到1500万平米，三年之内再搞3000万，这个步子会不会有点太大？
幸好，上海有些官员们虽然雄心勃勃，但还是有点习惯性谨慎的，相比之下，深圳喊出的5年搞出1亿平米产业载体叠加租金限价，才是真的酸爽。
再回到J家的这份报告，我最大的读后感是：目前的产业园区质量很难说有多高，多花些时间精力资源来提升存量产业园区资产的品质，从生活配套到产业服务，可能才是市场和产业租户们最需要的。
但是，你也知道，存量盘活和提升的最大特点是过程麻烦、见效很慢、吃力难讨好；从视觉冲击力来讲，远不如推倒重建或者新建项目，来得爽气。。。这也是人性。