回顾近两年住房租赁行业的发展，2022年以培育发展保障性租赁住房为重心，我国住房租赁市场的发展节奏明显加快，进入2023年，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续。
2023年，政府工作报告提出要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。此外，2023年一季度金融机构多措并举加大金融支持，通过拓宽住房租赁融资渠道、加强住房租赁金融创新和规范住房租赁金融管理，为保租房的发展提供优质的土壤。在政策的利好下，“租购并举”住房制度建设不断提速。
在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，租赁迎来了发展的最好时代，越来越多的参与者进入到住房租赁行业，市场活力加速激活。同时，随着竞争格局的演变，行业过剩产能出清，企业开始将重心转向有质量的经营。
那么，2023Q1年各家租赁企业的表现如何？对此，克而瑞租售《2023年Q1租赁企业运营规模排行榜》，为大家带来解读！
2023年一季度，租赁住房相关政策出台频繁，涉及金融税收、市场监管、权益保障和租赁供应等方面，其中租赁供应类政策居多。租赁供应主要围绕保障性租赁住房的筹建与管理，例如2023年北京安排租赁住宅用地供应指标260公顷枣庄；深圳提出新的“十四五”保租房建设目标，进一步扩大保租房建设规模；梧州和安阳等城市发布各自保租房发展的实施方案。
此外，金融机构多措并举，加大住房租赁金融支持。在保障性租赁住房不断建设落成的过程中，金融支持是必不可少的一环。金融机构多措并举加大金融支持，通过拓宽住房租赁融资渠道、加强住房租赁金融创新和规范住房租赁金融管理，为保租房的发展提供优质的土壤。
1月1日，北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化住房公积金提取业务的通知》，公积金中心与北京市保障房建设部门合作，推行保障性租赁住房项目“按月还租”，减少租房提取的中间环节，实现职工每月的住房公积金直接冲抵房租。该政策发布支持职工合理住房需求，解决新市民、青年人等群体住房困难，进一步便利市民业务办理。
2月10日，人民银行召开2023年金融市场工作会议。会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施。在住房租赁方面，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。政策明确了将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展，允许经营性置换物业前期开发建设，这对于重资产企业而言，资金变得更加灵活。
聚焦市场租金表现来看，2023Q1年全国55城个人房源平均租金为32.89元/平方米/月，环比下降0.26%，同比下降0.39%，租金保持平稳状态。
分月份来看，1月租金下跌主要由于传统淡季的影响，尽管今年疫情防控进入新阶段，春节假期人员返乡及春节出游提升，由于人员的流动导致了租赁需求的减弱，业主为了加快出租从而降低租金水平。2-3月份随着春招以及返工潮的到来，各城市的租赁市场逐步回暖，租金呈上涨趋势。
从新增供应来看，2023Q1全国55城个人租赁房源新增房源量150.79万间，新增供应量同比延续下降趋势。
逐月来看，受外来人口返乡和春节假期出游等因素影响，1月的租赁市场整体来看较为冷清，新增供应量同环比下跌显著；2月新增供应环比大涨，同时也扭转了新增供应房源量连续7月下跌的局面，随着即将到来的春季招聘市场，返工潮也将随之到来，租赁市场有望进一步复苏。3月由于春节租赁需求的集中释放，使得本月供应出现下降，新增供应量同比依旧恢复下降趋势。
2023年第一季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%，开业规模持续增长。进入第一季度，随着疫情防控进入新阶段，国央企系租赁企业开店动作不断，尤其是以租赁大社区为代表的项目集中入市，大大增加了市场房源的供给量。
开业规模榜中，入榜企业开业规模门槛上升至6944间，较上一季度提升了1418间，入榜门槛持续提升。
开业规模榜中，TOP3头部企业开业规模共计36.02万间，占TOP30企业开业规模的39%。其中，万科泊寓以16.7万间的成绩遥遥领先，位居榜首。
在2023年3月份万科集团发布2022年财报显示，2022年泊寓实现营收32.4亿元，同比增长12.1%。与此同时，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。
龙湖冠寓一季度实现11.6万间开业规模，在2023年3月份龙湖集团公布的2022年年度报告显示，2022年冠寓收入24.4亿元，连续两年盈利。
值得注意的是，部分租赁企业精耕区域市场，凭借“轻、中”商业模式快速获取房源，如轻资产模式的怡居（前海租无忧）、中资产模式的抱家公寓，在物业获取上占据优势，快速占领市场，开业规模分别为11851间和10245间，首次进入开业规模榜TOP30。此外，地方性国企发力人才住房，如苏州恒泰控股集团旗下的恒泰星寓开业规模8769间，首次进入开业规模榜TOP30。
从排名变化上来看，TOP10租赁企业排名相对稳定，头部企业保持优势， 排名前十的企业中，房企系的租赁企业开业规模占绝对优势，房企系依靠自身优势，在轻重并举的模式下，市场占有率不断提升。而TOP20-TOP30租赁企业排名相对灵活，一些地方性租赁企业开始崭露头角，不断上榜。
从开业增速来看，TOP30企业中，国央企系企业表现亮眼。央企系中海长租公寓（海堂、友里）和华润有巢开业规模同比增长均超50%，分别增长84.01%和58.32%；国企系的合房承寓开业规模同比增长35.84%，环比增长13.40%，上海城方开业规模同比增长19.40%，环比增长13.10%。国央企系租赁运营企业持续发挥示范引领作用，勇做住房租赁市场“压舱石”。
2023Q1，租赁企业管理规模达130.07万间，相较于上一季度累计拓店规模5.29万间。2023年开年租赁企业拓店速度加快，环比增长4.24%，同比增速7.50%。在租赁政策利好的情况下，租赁企业对市场预期看好，加快拓展步伐。
在管理规模榜中，入榜企业管理规模门槛为11851间，TOP3管理规模共计46.53万间，占TOP30管理规模的36%，企业头部效应依然显著。万科泊寓和龙湖冠寓分别以21.5万间和16.0万间的管理规模持续摘得冠军和亚军席位。从拓展规模来看，龙湖冠寓、银城佳寓和上海城方不断提升管理规模，一季度拓展房源近5000间。
近年来，国家队企业厚积薄发，管理规模TOP30企业中，有11家企业属于国央企，资产规模持续增加，相较于去年同期，管理规模增长2.6万间，拓展房源规模超过房企系和创业系企业。
在国家队中，一线城市代表上海城方年度拓展房源超5000间，二线城市的代表合房承寓年度拓展房源超7000间，全国化布局的华润有巢也在2023年持续扩大房源管理规模，与去年同期相比，增加房源3550间。在众多央企长租公寓中房源管理规模排名第一，发挥了央企排头兵优势，助力城市新市民、青年人等群体住有所居且居之安心。
截止2023Q1，华润有巢管理公寓范围已扩充至15城，开业规模分布全国11城，项目主要集中于一、二线核心城市，其中北京、上海、成都和深圳布局占比近80%，北京和上海两城房源占比达50%，此外，加速在天津、杭州和武汉等二线核心城市的布局。
整体来看，华润有巢的布局战略主要集中于人口规模较大、租赁需求旺盛的核心城市。凭借这几年的深耕，有巢在全国性自持大型租赁社区项目规模形成行业第一的优势。作为行业内唯一一家在北京、上海、广州、深圳、成都布局并持有多个超大型租赁社区（1000间以上）的品牌，重资产管理规模央企第一。
自2020年以来，“大型租赁社区”便成为了租赁行业的热度词汇，大型租赁社区对住房租赁市场的发展，构建新时代住房制度改革和长效机制建设，提供了有益的探索和实践价值。大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给，也是未来租赁产品的主流发展方向。2023年一季度市场上有多个项目以大型租赁社区的形式入市。
2023年Q1重点城市共有8个大型租赁社区入市，供应19516间房源。从项目分布来看，八个项目集中在上海和厦门，其中上海布局项目最多，房源共计11516间，占开业规模的59%。从运营商品牌来看，地方国企和具有规模化运营能力的住房租赁品牌在市场上占据优势，万科泊寓、华润有巢等通过轻资产托管或重资产持有的模式在多个城市布局大型租赁社区，快速扩大市场规模。
2023年第一季度，住房租赁企业在追求“量”的同时也开始重视“质”。在市场完成起跑阶段后，形成初步的竞争格局，具备品牌和规模优势的头部企业，开始着力于优化产品和提升运营能力。而打造吸引力强的产品+服务是降低空置率的必要方式，只有做好这两个方面，企业才能实现可持续发展。
从市场化租赁企业来看，2023年新开的集中式公寓开始更注重强调健康、智能化，差异化，如公区定位细分客群，设置不同主题，房间内充分考虑客户需求，将收纳做到极致等；
服务式公寓开始进一步挖掘客户需求，聚焦产品配套服务。如：满足商旅客租赁需求，增加商务功能配套，注重健康化、智能化。市场上一些服务式公寓项目以可持续的健康环保理念，从空气/光/水等维度全面关照居者生活，打造“五感舒适”的人居空间。
从保租房市场来看，新建的保租房多以大型租赁社区的形式呈现，重资产模式下，前期投入成本较大。入市后如何降低项目空置率，提高运营收益，对于后期资产退出至关重要。因此，近期入市的大型租赁社区也渐渐步入精细化管理的阶段，开启社群管理，逐渐加深人文、艺术理念。如瓴寓国际以社群文化为底层逻辑，充分洞察到租赁社区的客群特点后，通过成立租户自治委员会、租户公约、社区联盟三大载体，打造让租户自治、租户参与的社群管理模式。
2023年一季度，万科与建行成立百亿级住房租赁基金，上海城投开展保障性租赁住房公募REITS项目申报发行工作，建信住房与北京保障房中心等三方设立子基金，金融创新进程不断加速，资本对于租赁市场持续看好。住房租赁行业正从机构化、规模化走向金融化。通过金融支持政策对住房租赁行业发展的进一步把关，加大融资的同时对企业主体在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，对行业的高质量发展起到了激励与约束的双重作用，从根本上保证了行业和企业发展的可持续性。
回顾2022年成功发行的四只保租房公募REITs，华润有巢REITs作为首单市场化保租房项目，华润有巢借由REITs平台，战略转型为“国内领先的公寓资管商”。REITs底层资产相较于其他已上市的保租房REITs更具有潜力。
从底层资产来看，华润有巢底层资产运营稳定，小区业态丰富，可选户型丰富，面向人群限制条件较为宽松
相较于分散式公寓和单体公寓而言，有巢的项目普遍体量更成规模、集中管理更规范，有更多的共享空间，同时能容纳更加丰富的业态，具备一定的社交属性，且户型设计丰富多元，租客选择相对灵活。此外，华润有巢REITs相较于其他REITs面向人群限制条件较少，仅对居住面积进行了限制，不限制户籍、年龄、收入、学历等。
华润有巢REIT资产用地性质属于与项租赁用地（R4），其中泗泾项目为集体建设土地，相较于国有建设用地，集体建设用地成本更低。华润于2018年10月摘得泗泾项目（集体建设用地），土地金额1.25亿元，折合楼面价2268元/㎡；2018年8月摘得东部经开区项目（国有建设用地），土地金额1.8亿元，折合楼面价3592元/㎡。同区域内2022年6月中铁建摘得泗泾住宅用地楼面价为25161元/㎡。华润泗泾项目、华润东部经开项目土地楼面价占比同比中铁建土地楼面价分别为9.0%、14.3%。
作为行业内领先的公寓资管商，华润有巢高质的经营效率和行业领先的盈利能力，有望让华润有巢REIT在中长期实现资产的保值增值。华润有巢具备全产品系建设及运营能力，为城市提供租赁社区综合解决方案，标准化的设计和不断提质增效的运营水平，高质的经营效率为未来增值空间提供了巨大的想象空间。
衡量产生稳定收益的能力时，REITs估值模式可参考美国根据NAREITs协会要求计算出的FFO ，用P/FFO的相对估值法来对REITs进行估值。FFO（Funds From Operations，直译为运营资金）剔除掉非经营相关的收益和损失，仅突出因经营而得到的收入，更能代表REITs资产租金收益的稳定性和成长性。
我们将四个保障性租赁住房FFO、EBITDA、NPI进行了测算。NPI/投资总额Cap rate，说明资产层面项目能够盈利，差值来看华润有巢属于盈利较强。P/FFO来看，华润有巢相较其他保租房估值更具优势。
一季度，上海证券交易所债券业务部副总监孙治山介绍将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，着力推动重大标志性项目REITs落地。这对保障性租赁住房的筹集和建设具有重大促进作用，未来也将吸引更多以保租房为底层资产的公募REITs发行上市。随着金融扶持力度的加大，未来在金融的助力下，将有更多像华润有巢一样优质资产包发行REITs。
2023年第一季度金融支持力度不断加码，金融创新进程加速，住房租赁行业从机构化、规模化走向金融化。
在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，TOP30租赁企业开业规模近95万间，管理规模超132万间，进一步实现住房租赁行业的多元供应。
住房租赁企业也开始从追求“量”转向“质”，注重提升产品和运营能力，积极探索商业模式，稳扎稳打，提质保效。