商业地产租赁作为获取商业性经营活动所需场地的重要途径，是线下商业环境营造的重要因素。商业地产租赁合同作为在商铺、商业综合体等商业地产的租赁业务中是必不可少的要件，通常由业主方提供。优质的商业地产因其市场稀缺性，业主在谈判中掌握更多的主动性，但知名品牌方在入住商业时往往区别与普通的承租方，会有许多特殊的合同条款存在。本文从商业地产租赁合同常见及特殊的条款两方面切入，从中总结出关于商业地产租赁合同中部分条款设置的分析与建议，以完善租赁合同的起草与审核，以期对商业租赁法律纠纷提供实务解决方案。
物业租赁用途的约定首先应符合其权属证明列明的用途，而此类用途可能相对较为宽泛。如承租人有特殊需求，建议应当在合同缔结时，对于用途进行相应细化，以免后起争议。租赁用途为《民法典》第七百零四条规定的租赁合同通常具备的条款之一。承租人对于出租物业的使用受限于租赁用途的约定。若承租人超出/违反租赁用途，可能构成实质违约，从而面临赔偿，甚至出租人解除租赁合同的风险。若承租人后续用途可能调整或者扩张，则应当注意留下必要的调整和扩张的空间，并尽量在协议中将用途范围的解释扩充。
在开店经营前的装修期间承租人无法使用承租商业，通常出租人会给承租人提供一定的免租期，但同时相应的也会约定不符合免租及免租优惠予以撤销的情形。如承租人提前终止租约，出租人要求承租人正常支付免租期对应的租金，从而降低其租金损失；并同时增加承租人的违约成本。因此，商业持有方应根据承租人提前解除租约的可能性，评估撤销免租期的风险，明确撤销的情形，以免出现出租方认为的撤销情形时产生诉讼纠纷。
商业地产租赁合同通常会约定各类保证金，例如装修保证金、品牌服务费保证金、租金保证金等，根据商业规模及双方约定，一般保证金金额为3至12个月租金不等，用于抵扣租赁期间承租人欠缴的物业、水电等费用，以及弥补承租方过错给出租房带来的损失等。通常会约定出租人享有直接从押金/保证金扣除相关费用的权利，承租人可以通过限制押金/保证金的金额、扣除范围和期限，增加知情权等方面，降低出租人随意扣除押金/保证金的风险。同样，出租人可结合商业风险提出相应的保证金缴纳要求，避免利益受损。
根据《民法典》第七百一十二条，出租人一般对于出租物业负有维修义务，但法律也允许双方就维修另行约定。出租人可能仅会保证移交的物业符合基本的法律法规规定，并要求由承租人自行承担出租期间的维修。实践中应在合同中细致约定和划分双方的维修责任，避免出现维修责任不明，相互推诿扯皮的情况发生。
《民法典》第七百三十四条规定了承租人的优先承租权，但相关规定较为概括。实践中，合同双方可能会对优先承租权作出进一步约定，包括但不限于设置期限、前提条件等。承租人需要注意预留合理的期间，以便在续约未能实现时及时搬迁；尽量减少享有优先承租权的前提条件，例如，可以规定，在未实质违反商业地产租赁合同时，即可自动享有优先承租权。
商业地产租赁中出租房会基于商业体整体的规划及定位对承租人的装修行为进行一定的约束，常见于要求承租人的装修方案需要经过出租人认可，同时取得必要的政府审批程序等。由于出租人在移交物业后，并不直接参与或管理装修行为，因此，装修条款通常是对承租人的装修行为进行一定的限制，以免损毁物业。承租人需要注意装修条款下出租人的权利不宜过宽泛，以免不必要地增加已方的成本，或者引发与装修单位的合同纠纷。对于涉及政府审批的，承租人可以要求出租人予以配合；对于装修施工单位的行为导致的损害，承租人可以约定由其自行承担赔偿责任。
鉴于商业地产的租赁周期较长，而且每位承租人可能对于装修有不同的要求，所以商业地产租赁合同中一般会要求承租人在租期结束时需将物业恢复至出租人交付前状态。首先，承租人应当注意合同应对原状有明确的界定，以免双方交接时发生争议。其次，对于出租人代为恢复原状但由承租人承担相关费用的情形，可以争取事先明确恢复原状的费用，以免面临过高费用的风险。
商业地产中的逃生性条款是一般是指在商业租赁合同中，当满足约定条件时，承租方向出租方经指定方式触发后对合同进行终止，提出方可无偿或以较低代价对合同进行终止。
当触发合同约定的条件时，承租方可按约定在支付相应补偿后执行逃生条款。在实践之中，由于承租方在进场时依托自身的品牌优势或经营优势，对于补偿性的赔偿是不怕愿意去履行的。但出租方应当根据引进品牌进行调研并提前预判，在约定条件触发时迫使承租方要支付一定代价来予以补偿，以便承租方尽快撤离或避免纠纷。
严格来说承租方与出租方双方均不应单方面促成该所有条件达成，否则视为违约。只有当全部约定的全部条件非一方主观意向触发时，承租方才可执行逃生条款。但一些有丰富合同谈判经验的品牌，往往会利用认知优势，设定一些开放性条件，当此类较为模糊的条件出现时，就能够以此为由向出租方提出合同终止，从而达成自己撤场的战略目的。
该类型逃生条款的实质是其他等价物交换，使损失磨平。商业经营过程中，当真实出现可撤场的逃生约定条件时，由于无法支付相关钱款，而采用非金钱补偿的方式促使原合同的终止。补偿只是一种手段而不是根本目的。所以对于此类非金钱补偿性的逃生条款是，谈判之初和审核之时，重点是要考虑的是其履约方式及标的物的经济性与落地性。实践之中由于非金钱补偿的标的物较多，甚至包括媒体广告发布等无形资产，所以应当对此进行专项申报，由出租方的最高决定者进行确认，以避免风险。
销售业绩低迷逃生条款，也即是当承租方在经营期间，无法达成相应销售指标时，主动撤离项目，对合同进行终止，其本质上是应对一些出租方所设定的“末尾淘汰制”时的主动应对措施。设置此条款往往是承租方位于优势地位时，对于该商业地产经营能力存在狐疑的状态下所签订的条款，是对项目地块位置的认可但对出租方团队运营能力的存疑，逼迫出租方进行精耕细作的运营来保障承租方完成业务指标。
特定逃生条款，是指承租方在合同中约定，在承租期内的某个时间段或某些指定事项出现，常见情形为产品更新换代、特定活动的举办等。则承租方可行使逃生条款。此限时逃生条款，仅能在双方履行合同期内的第一年租赁期内触发。
《民法典》第五百六十四条明确解除权行使期限为“自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年”。虽然逃生条款所依据的权能为终止权而非解除权，但为了防止被合同相对方曲解，所以签订租赁合同时限时条款是在合同期内的第一年租赁期内有效，应当明确在合同中约定无效。
政策性逃生条款，多为政策敏感性的产品或服务商来使用，其根本目的是为保障自身业务在受限后能够尽快对项目进行切割处理，或此类企业对于未来国家趋势、导向有明确的判断，所以在场地租赁时进行风险防控，常见于写字楼或产业园区租赁中的承租方。
逃生条款是承租方在租赁中市场地位处于优势时提出的条款，与排他条款、开业率条款等一系列方案往往构成整套壁垒方案，常规商业地产项目较难破除。以下从正反两方面对商业地产出租方可能提出应对破解方案。
所有的逃生性条款在设定之初都是依据品牌的市场地位来决定的，所以出租方要尽可能需求与自身定位、业态、客群相符的品牌。只有面对此类品牌，才能有效减少面临逃生条款的情形。
面积诉求是指如承租方提出逃生条款，应当严格限定其承租面积。承租方租赁场地，将进行硬性的装修成本投入，当其租赁面积达到一定平米数后，面对高额的装修成本，随意撤场逃生则是一种不经济的行为。所以只要拖着承租方下水掏钱装修，那么其撤场的可能性就会越小。
如果承租方在约定的时期内要求履行逃生条款，则应当要求其对于出租方给予的装修、装补及免租期在指定时间内予以退还出租方。但此条款，面对强势品牌时，较难以实现。
如承租方要求设定逃生条款，则应当对于租赁保证金予以高额要求，因为在实践之中，当出现逃生条款启动情形时，往往承租方会以放弃保证金作为补偿，为了保障出租方的利益，所以在合同谈判时应当要求加大保证金数额。
作为承租方在合同谈判阶段提出逃生条款，其主要关注的是是否给予出租方相应的补偿。注意，我说的是补偿而非赔偿，这代表承租方不存在违约，仅仅是道义性的友善表示。时机合适时，连这友善都不用表露。
在合同中应尽可能对合同过的终止条件进行明确，对合同中止的程序及中止后面临的问题都应该提前进行约定。例如向出租方指定的传达方式以书面形式进行相应告知、清退场地、恢复原状、交付钥匙并公示消费者，这些终止流程、条件、方式都应罗列清楚，以避免出租方否认。
在合同中承租方必须明确约定，在提出逃生条款情形后，出租方不得对合同中承租方的行为进行追溯，以避免出租方阻碍双方合同的终止。
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